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北京市場月報2016年3月

高和·2017年11月14日

北京“一年”限外令取消,新規助力高端樓宇去庫存

2月4日北京市住建委發布《通知》稱,自2016年2月4日起,港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的,境外個人(不含港澳臺居民和華僑)在境內工作的,可在本市購買一套用于自住的住房;境外機構在我市設立分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。我國對房地產的行政干預政策陸續退出,放松“限外”是必然趨勢。此舉將有利于市場信心的培養,利好一、二線城市的中高端住宅,改善北京房地產的結構性問題。

 

央行下調首套房首付比例 ,不限購城市最低20%

2月2日央行發布公告,為進一步支持合理住房消費,促進房地產市場平穩健康發展,按照國務院有關部署,現就個人住房貸款政策有關事項通知如下:在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。

 

北京市民政局出臺新政, 嚴禁小產權房借機合法化

2月18日北京市民政局出臺了《北京市2016年街道(鄉鎮)養老照料中心建設工作方案》(以下簡稱《方案》),細化分工和時間表,并對建設流程予以規范。《方案》特別強調各區在確定2016年中心建設項目時,應嚴格審核和把關,特別是對無房產證和土地證的中心項目,應征詢規劃、土地等相關部門意見,避免已納入國土部門重點督查范圍、近期規劃拆遷范圍的建設項目和小產權房轉為養老照料中心。

 

中央下調契稅和營業稅,減稅降費進一步利好樓市

2月19日,財政部發布《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》稱,針對房地產交易環節契稅、營業稅進行調整,契稅方面:首套房90平方米及以下的減按1%的稅率征收,90平方米以上減按1.5%的稅率征收;二套房90平方米及以下的減按1%的稅率征收,90平方米以上減按2%的稅率征收。營業稅方面,個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售免征營業稅。

 

職工住房公積金賬戶存款利率上調為1.5%

2月21日,中國人民銀行、住房城鄉建設部、財政部聯合印發《關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》決定,將職工住房公積金賬戶存款利率,由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率,調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。此次調整后,職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期存款基準利率執行,目前為1.50%。

 

2016“首降”來襲!央行宣布降準0.5個百分點

2月29日,央行宣布,自2016年3月1日起,普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,以保持金融體系流動性合理充裕,引導貨幣信貸平穩適度增長,為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。此次調整后,職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期存款基準利率執行,目前為1.50%。

 

2月份北京土地成交“量跌價升”,出讓金總量同比下降

2月份,北京土地成交7宗,其中五環至六環、六環外各成交3宗,分別占比42.86%;五環內成交1宗,占比為14.29%;

2月份,北京土地成交7宗,其中樓面價1萬以內成交3宗,占比42.86%,3萬以上成交2宗,占比為28.57%;

2月份,北京土地成交面積共36萬㎡,其中綠地拿地面積最高為16.5萬㎡,占比45.8%;


2月份,北京土地成交總金額為212.4億元,其中綠地拿地金額最高為70.1億元,占比33%;


北京將臺鄉“準地王”土拍遇冷,綠城聯合體舉牌一輪火速成交

2月3日,北京土地交易中心僅經過1輪角逐,綠城聯合體便以51.35億元的成交價,外加配建21100平米公共租賃住房的代價摘得將臺鄉駝房營村地塊,溢價率為1.97% ,樓面價為5.5萬元/平米,該地塊為最近6年出現的第二宗朝陽區五環內住宅用地,起拍價高達50.35億元,在歷史上排名第七。現場吸引了中交綠城九龍倉聯合體、招商首創聯合體、泰禾地產、萬科地產參與競爭。

 

北京猴年土地首拍,大興黃村地塊樓面價4.7萬

2月23日,北京土地交易中心經過76輪激烈角逐,最終綠地集團以39億元+配建1.5萬平米自住房的代價摘得大興區黃村鎮地塊,溢價率為50%,成交樓面價高達4.7萬/平方米,是北京2016年第二宗居住類樓面價3萬+地塊,也是北京歷史上第46宗住宅類土地3萬+的地塊,未來售價預計在10萬/平方米左右。現場吸引了葛洲壩、旭輝、綠地、融創、中鐵建萬科聯合體、龍湖首開聯合體在內的9家競拍主體參與競爭。


閩系房企中駿置業近40億門頭溝“造地王”

2月26日,北京土地交易中心經過76輪9家房企的激烈角逐,最終中駿置地以39.48億、配建5萬平米公租房的代價拿下門頭溝龍泉鎮地塊,經計算純商品住宅部分實際樓面價高達4.1萬/㎡,刷新區域單價紀錄。現場吸引了中駿、首創、首開、碧桂園、綠地、綠城住總聯合體、萬科中鐵建平安聯合體、金地中建聯合體和融創共9家競標主體參與競爭。

 

銷售市場

北京2月份市場整體銷售情況

市場印象:2月份北京樓市大勢啟幕

 

租賃市場

第四季度,受宏觀經濟不景氣影響,北京市場整體需求受到壓制。全市甲級寫字樓租金穩定在 每平方米每月人民幣319.8元,環比小幅上漲0.5%,同比上漲0.9%;

第四季度,北京甲級寫字樓市場有兩個新項目入市,全市甲級寫字樓可租賃存量達到1010萬平方米,仍是中國大陸最大的寫字樓市場;

第四季度,北京全市凈吸納量達到11萬平方米,全年凈吸納量共計42萬平方米;全市甲級寫字樓空置率仍舊維持低位,環比微降0.1個百分點至3.6%;

未來三年,北京甲級寫字樓市場還將有約180萬平方米寫字樓面積將陸續入市。望京、亞奧等新興區域將有74萬平方米可租賃面積入市,加之近郊區域經 濟及基礎設施快速發展,預計將進一步加快寫字樓市場的去中心趨勢。

 

市場熱點:星光影視中心

星光視界中心是星光影視園的二期,分為北區和西區兩個區,京開高速東側,南五環以里,距西區僅2公里;

2棟寫字樓辦公面積約4萬平米,標準層1674㎡;配套商業:整體商業面積共1.8萬㎡,寫字樓1-2層有商業;

目前在售產品享受2萬抵10萬、以及額外99折購房優惠;

 

市場熱點 : 興創國際中心

興創國際中心項目位于京開高速與南五環交叉口西北角,北側一路相隔宜家亞洲旗艦店,坐擁新國門核心;

一期規劃有4座寫字樓、1座商務酒店、底商以及會所;A棟寫字樓戶型108-311㎡,主力戶型120-137㎡,4.2米層高,物業費23元/平米/月,毛坯房交房,預計2017年底入住;

目前在售產品享受91折購房優惠。 

 


北京一手住宅市場“量跌價升“,供銷比大幅上漲,銷售額大幅下降

2016年2月北京一手住宅市場成交面積為28.06萬㎡,。由于受春節假期的影響銷售面積出現大幅下降,環比下降50.4%,同比下降16.4%;2月銷售均價為33578元/㎡,環比上漲9.7%,同比增長45.9%。此外,2月份銷售總金額僅為94.22億元,同比下降45.6%,環比增長22.0%;銷供比由1月的0.98提高到4.40,短期市場供不應求。

 

北京一手寫字樓市場2月份表現疲軟,短期市場“供大于求“

2016年2月北京一手寫字樓市場成交面積為8.24萬㎡。由于受經濟下行和春節假期的影響銷售面積出現大幅下降,環比下降68.8%,同比增長31.84%;2月銷售均價為25082元/㎡,環比上漲5.5%,同比增長16.1%。此外,2月份銷售總金額僅為20.66億元,同比下降67.1%,環比增長53.1%;銷供比由1.0月的1.1下降至0.75,短期市場供大于求。


 

北京二手住宅市場“量價齊跌”,去化速度放緩

2016年2月北京二手住宅市場成交面積為140.51萬㎡,由于樓市進入春節時段銷售面積出現大幅下降,環比下降25.6%,同比下降33.6%;2月銷售均價為37553元/㎡,環比上漲3.8%,同比增長8.1%。此外,2月份銷售總套數僅為16574套,同比下降22.5%,環比增長34.5%,短期全市去化壓力增大。

 

“利好形勢“助推樓市重回主流投資市場

在高地價的背景下,2015年北京成交26宗樓面價超過3萬元的地塊,預計2016年入市的新房將都是單價近10萬的高端項目,高端項目的集中入市將助推北京房價結構性上漲,此外北京的供地緊縮也將成為常態,供需關系也將助推北京房價繼續上行;

匯率下行、股票市場的震蕩、互聯網金融企業注冊的叫停,將促使商業地產成為唯一安全性投資品;

由于中央目前開始對M2放水,人民幣貶值,CPI上漲;大量印刷鈔票以抵制索羅斯唱空中國股市、緩解經濟不景氣的局面,加上能源類企業等企業的不景氣,大量的錢會流入國有企業、央企;而一線房地產國企的效益較低,避險意識強,更多地把錢投入風險較低的行業,而房地產是一個風險較低的行業,自然會導致資產市場上的錢大量流入地產行業。
首付款政策放開,即在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。首付款的放開,對于改善性的需求會大大增加;

限購五年期今年到期,會釋放40萬人左右需要買房的需求量、按每個家庭100㎡來計算,大概會釋放4000萬㎡剛需商品房需求量;加上限外令打開,外國人以及港澳臺籍可在北京購買住宅,大概有5萬人,會釋放大概500萬㎡需求量,而目前北京市場供應量不超過2000萬,加上二手房每年1500萬㎡左右的供應量,總共約3500萬㎡的供應量,相比于4500萬㎡的需求量,是遠遠滿足不了市場的需求量,稀缺性將帶動房價快速上漲;

北京南城區域成交量繼續高居北京市場前列,豐臺區繼續成為京城樓市重心;

北京市場高端類項目占比增加,改善型項目占比下滑,剛需項目受高端房沖擊較大。

預計2016年全國房地產市場將繼續以去庫存為主線,分類調控仍將是主要方式。在此背景下,預計2016年,北京仍將繼續實行限購政策,但將有所放松,一方面,積極落實國家層面的利好政策,間接放寬調控;另一方面,微調過時性限購措施,穩定樓市發展。從市場走勢看,預計2016年,在利好政策的引領下,北京新房市場整體繼續向好,但受到高基數、透支消費等因素影響,成交量同比將有所回落,而成交均價則受樓市高端化的驅動,繼續攀升。

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