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城市更新迎來萬億規模 高和資本多措施搶占市場

財經網·2018年05月02日

近日,“2035投資未來城市論壇暨2018高和投資人大會”在北京舉行。高和資本董事長蘇鑫在接受采訪時表示,在地產由開發向存量轉化、制造業向服務業轉化、線下向線上轉化的趨勢下,以及城市轉型、消費升級、盤活存量的共同推動下,城市更新將會持續穩定發展,市場規模將達萬億元。

資產管理內容創新是公司未來發展重點,高和資本成立的中國首支專注于房地產輕資產領域的私募股權投資基金,首期基金規模10億元,用以投資孵化房地產+互聯網或者互聯網+房地產的特色企業。

同時,公司資產證券化捷報頻傳。在2017年底中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs--旭輝領寓類REITs獲得上交所審議通過后,“高和城市更新權益型房托一號資產支持專項計劃”近日也獲上交所無異議函。

 

關注內容創新

伴隨互聯網、大數據、人工智能的加速發展,多元融合新物種倍出,科技智能革新升級,極致的全場景應用體驗不斷推新,使得人類的生活方式和城市空間,正在以前所未有的速度被重新塑造。

經濟學家何帆指出,中國正在加速進入人口老齡化時代,同時,中國經濟結構正在從以制造業為主轉向以服務業為主,這些因素使中國經濟變得更加穩定,但潛在增長率會變慢。未來中國經濟增長的信心很有可能來于已知的變量,而不是新的動能。

蘇鑫亦表示,無論是社會的轉型,經濟的變化,還是地產行業的變化都足以說明中國正處在拐點時代,未來的中國是60后被90后重新洗牌的世界。在當下中國,有三個核心力量可以持續穩定發展,即城市轉型、消費升級、存量盤活。

在其看來,目前一、二線城市房子存量已然不少,但很多效率并不高,缺少內容,盤活存量資產是城市更新所要解決的問題。要把低效的資產發展起來,需要體驗、場景和情懷,而內容創新更是重中之重。

早在1年多前,高和資本就開始布局內容創新。如2016年7月,公司投資孵化“辦公空間解決方案提供商——Hiwork”創新辦公生態資產運營管理品牌,2017年8月投資孵化國內領先的“互聯網+金融” 專注辦公領域的大數據平臺——牛辦科技,2018年3月投資外向型品牌的共享商業地產內容運營商——DNA共享大堂等。

據悉,高和資本已成立中國首支專注于房地產輕資產領域的私募股權投資基金,首期基金規模10億元,用以投資孵化房地產+互聯網或者互聯網+房地產的特色企業,包括公寓住宅類、創新辦公類、社區商業運營等輕資產細分市場的領先公司的股權。

目前上述基金已經投資10余家內容創新公司,基本都集中在一線城市,上海和北京。其中,所投資的上海內容創新公司為9家。

在選擇內容創新投資標的上,選對賽道是首要因素,即符合國家政策支持的產業。在具體投資標的上,主要看創業團隊的視角高度、創新能力和執行能力。

蘇鑫坦言,我們并不片面追求收益最大化,預期獲得與風險匹配的投資收益即可,遇到合適的項目會及時出手,如投資嗨住時,與公司高層詳談了半天,就啟動了盡職調查程序。

2016年7月,投資獨有的高比例“真房源”長租公寓租房線上服務平臺——嗨住。

嗨住創始人夏青寧表示,公司已經進行過四輪融資,目前已經開始盈利。嗨住成立于2015年4月,是一家以租房為核心的互聯網公司。

其實,內容創新與高和資本此前重點發展的資產管理業務密切相關,在公司深耕9年之久的城市更新眾多項目中亦早有體現。

如2012年10月,高和資本斥資7.9億成功并購位于上海南京西路靜安寺商圈絕版地段的中華企業大廈,體量2.6萬平方米,已完成退出。這也是高和資本正式進入上海市場首戰,并將借助其在商業地產資產管理經驗對此物業進行改造提升,將其定位為“四星級”辦公樓。

“在收購中華企業大廈之際,我們就將其定位為“四星級”辦公樓,因為當時靜安寺有五個“五星級”辦公商業樓,租金約為10元/平,其余都基本都為普通寫字樓,租金在3-5元之間,5-10元檔次的寫字樓供應為零,寫字樓供應出現斷檔。”蘇鑫坦言,因此高和將其內容重新定位于“四星級”辦公區,更新后租金上升到8元。

 

證券化捷報頻傳

高和資本作為新城市更新的早期參與者,根據專業判斷力尋找項目,引入資金方整體購入有增值空間的物業后,引入跨界資源對其再定位、改造,以增加租金回報率、提升物業估值;部分物業運營成熟后,將通過資產證券化或出售方式退出,獲取資產增值收益,是公司資產管理的主要運營模式。而公司證券化業務近日捷報頻傳。

據了解,高和資本在城市更新領域取得又一新突破,“高和城市更新權益型房托一號資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所的無異議函。作為首單城市更新權益型類REITS項目,以北京西北二環內的高和新街為標的,響應北京非首都核心功能疏解目標,在經過近兩年時間的改造和升級后,其從原本的小型批發商業物業轉變為科創辦公物業,實現“騰籠換鳥”,改造后運營首年即實現租金收入超2倍增長。該項目作為高和資本“城市更新投資3.0版本”,首次實現城市更新基金投資人通過證券交易所類REITs退出的完整閉環。同時,作為首個嘗試用市場資源調配實現城市更新產業升級的商業項目,為北京“疏解整治促提升”樹立了城市更新新樣板。

在公司引領低效資產改造價值提升的“商改辦”、“資產精裝修”等存量升級項目中,還有高和萃、高和海德等。

“證券證券化仍是公司退出的主要渠道。” 蘇鑫表示。

2017年12月,中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs——高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃(下稱“旭輝領寓類REITs”)獲得上海證券交易所審議通過,是民企租賃住房證券化的破冰之舉,也是上海第一個租賃公寓證券化項目。

旭輝領寓類REITs儲架注冊規模30億,涉及10-15個項目,獲準在2年內分期完成發行,首期發行底標項目為已實現經營現金流入的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。該項目作為國內首單長租公寓儲架式權益類REITs,兼具權益型和儲架式的開放特性,進一步推動了不動產證券化的突破創新,為存量公寓的盤活樹立了樣板。

截止2018年3月,高和資本在商業不動產領域總投資額超過360億元,并完成不動產證券化產品(包括CMBS和REITs)約238億元。

隨著項目口碑的逐漸確立,讓高和資本獲得眾多金融機構和大型企業的認可。如國開金融、華融融德、江蘇銀行、上海銀行、工商銀行、首開股份、中糧地產、中國金茂、紅星美凱龍等都與公司有深度合作。

2018年,高和資本戰略升級,全力構建“資產管理與并購基金、價值實現與資產證券化、創新內容投資與輕資產基金”相融共生的高和城市更新資產管理價值新生態,打造領先的城市更新投資機構。

新街高和
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高和藍峰大廈(丹陽大廈)
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靜安高和大廈(中華企業大廈)
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高和資本宣傳片
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PE愛上“舊樓改造”
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