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蘇鑫:未來城市是實空間和虛空間更好的結合

網易財經·2018年08月27日

2018網易經濟學家年會夏季論壇在北京舉行,本屆論壇的主題是“新經濟 新動力”, 數十位經濟學家和新興產業大咖齊聚論壇,將聚焦新思想、新技術、新模式、新物種,通過討論,全面呈現這個時代的進化邏輯。

中國城市更新論壇主席、高和資本執行合伙人蘇鑫在下午場“新鮮大會”環節表示,城市更新是一個巨大的萬億級的市場,可以跟房地產開發媲美的規模,甚至比它還要大,因為三年、五年又可以再更新、再改造。

他認為,消費力是城市升級,因為消費者需求的不同,就像今天是酒店,明天可能變成辦公,后天可能變成復合業態的商業。

蘇鑫說,城市的本質是交換,是信息的交換,商品的交換,最重要的是思想的交換。“未來城市不光讓我們感受到實的空間,我們所在的空間,我們也感受到有虛的空間,未來的城市就是實空間和虛空間更好的結合。”

在蘇鑫看來,技術能夠提高信息標準,但是很難改變思想標準,思想是需要面對面,是需要碰撞的。而城市的價值不光是產生物質、創造,最主要的是通過人和人的碰撞產生思想的碰撞,產生創新的源泉,這也就是城市創新未來可能最大的機會。

以下為演講實錄:

感謝論壇主辦方,感謝主持人,讓我跳級,本來下一版塊,跳到上一版塊,壓力很大,十五分鐘講三個問題不容易,城市更新、城市創新和新辦公,為了更好跟大家進行交互,我們還是花10秒鐘的時間了解一下高和資本。

技術改變了人類,改變了在座每一個人,同樣會改變城市,我們以前獲得知識是靠讀書,我現在有一半,除了讀書以外就是在得道上去學習,當然還有機會,量身定制的讀書頻道我可以學習,應用了移動互聯給人們帶來的變化,因為智能手機是我們身體的一部分,我們的時間變化了,我們獲取知識的方式也發生了變化,為什么得道里讀書學習,在車上跑步的時間是很好的學習場景,技術改變了人,必然會改變這個城市,那對城市有什么樣的改變?就是三化,碎片化、分布化和組織化,什么是碎片化?如果我們從外地來到北京,選擇一個好的咖啡廳,選擇一個漂亮的酒吧,有意思的一個書店,朋友推薦給你,發現已經不在購物中心了,已經不在大商圈里面了,可能在胡同里面,拿著智能地圖可以找到他,這是碎片化的體現。

分布化,我們看到有更多的外賣,讓你的餐廳不一定非在購物中心,可以在街區里面,也可以送在你面前。組織化,最典型的案例Airbnb,每個人多余的居住空間,通過一個平臺組織起來,讓陌生人去使用,這都是技術推動了人的變化以后造成的城市而為之改變。

至少產業角度我們有兩大機會,第一個就是城市更新,城市更新是一個巨大的萬億級的市場,可以跟房地產開發媲美的規模,甚至比他還要大,因為三年、五年又可以再更新、再改造,我們在座的酒店,在五年前就做過一次城市更新,消費力是城市升級,因為消費者需求的不同,今天是酒店,明天可能變成辦公,后天可能變成復合業態的商業。作為城市更新巨大的產業,里面有兩個最關鍵的詞,一個是場景,一個是體驗,體驗大家容易理解,那么場景到底是什么?

舉一個小小的例子,大家看照片能看出來是什么樣的地方嗎?咖啡店?圖書館?都不是,這是上海高和投資的一個項目,云峰寫字樓的大堂,我們傳統的辦公樓,大堂是什么樣的?很高的層高,特亮的燈光,很冷的空調,是冰冷的一種空間,沒有溫度感,我們能不能讓寫字樓大堂有溫度?讓他不一樣,讓他的前臺變成一個像咖啡廳一樣的吧臺,讓大堂不是空空如也,而變成可以有喝咖啡的場景,有休閑辦公的場景,有休閑會議的場景,變成一個社群交互的空間,樓里面的人可以進行認知和交流,讓這個空間由冰冷變成有溫度,這就是共享大堂,這就是傳統的辦公發生變化,這就是需要把空間變成場景,變成了有功能、有文化標簽的這么一個地方。

城市創新到底是什么?這就是第二個機會,城市更新更多的讓我們感覺到是空間的改變,城市的本質是什么?是交換,是信息的交換,商品的交換,最重要的是思想的交換。那未來城市會怎么樣?未來城市不光讓我們感受到實的空間,我們所在的空間,我們也感受到有虛的空間,未來的城市就是實空間和虛空間更好的結合。那么技術的進步會不會讓我們不需要辦公空間了?我們只要在家辦公就可以了,會不會讓我們不需要見面交流了?很多人會提到這個問題,但是我們想一想,我們去了硅谷,這些高大上最代表未來的辦公公司,他們是怎樣的一個辦公場景呢?這些人是不是比以前更多的交流了呢?因為技術能夠提高信息的標準,但是很難改變思想的標準,思想是需要面對面,是需要碰撞的,而城市的價值不光是產生物質、創造,最主要的是通過人和人的碰撞產生思想的碰撞,產生創新的源泉,這也就是城市創新未來可能最大的機會。

具體講有一個方向,就是物聯網把物和空間全部連接起來,通過人工智能,通過技術讓空間變成智慧,有計算能力,變成一個智能的,這就是未來城市的一個巨大的方向,在這個里面可以有內容的投資機會,也可以有新技術的投資機會,也可以有虛空間和實空間結合的機會。

第三個話題,新辦公,兩個數字,我印象極其深刻,60%和10%,最近我們做了一個研究報告,那么發現北京這個城市在最近兩年辦公的需求,60%來自互聯網和金融,但是這種創新的行業,有一個特點,在兩年之內,只有10%的企業還活下來了,結果是什么呢?90%的企業都死掉了,而10%的企業就是由兩個人,如果新產業的參與者還會在一個毛坯的空間里面自己去裝修,自己搞設計嗎?有時間嗎?因為還不知道能不能活下來,還有這種企業,都是年輕人的,對傳統的空間已經不感冒了,那么新辦公才是他們的未來,新辦公就是要關注,辦公空間是人使用的,要關注年輕人他們的需求,辦公空間是生產資料,產生更多的生命和創造,效率是第一位的。新辦公有三個趨勢,共享的趨勢,看到更多聯合辦公,移動辦公的趨勢,可以問一問你身邊的朋友我們多少的時間辦公已經不在辦公室和辦公桌前面了,還有辦公需要創造社交場景。

這是我們做了一個小小的實驗,我們發現所有的寫字樓沒有服務品牌,我們能不能做一個服務品牌,基于新辦公的,不是聯合辦公的,客群是300平米以上的這種有創新辦公空間需求的中小企業。那么我們怎么打造它呢?其實就是三個版塊,第一個版塊,剛才前面提到的就是共享大堂,有社群交流的共享大堂,那么還有提高效率的可變辦公模塊,還有就是智能化為趨勢的共享會議室,那么還有很多,不在這里細講了。

總之,因為新的創新行業,年輕人他們對新的辦公不一樣的,所以我們能不能根據他們的需求創造不一樣的空間,不一樣的服務,把技術應用到辦公里面來。辦公有非常重要的就是提高效率,怎么提高效率?我們的辦公室大部分都是毛坯的,能不能變成精裝修的,能不能讓老的租戶離開以后新租戶進來只需要一天的時間空間可以改造他可以使用的,拎包入住,說起來容易,做起來非常難,因為有隔音的問題、空調的問題,還有一些隔板,怎么能夠重復利用的問題。

所以我們做了一個實驗,未來辦公的一個很小的實驗室,已經形成了。(視頻)。就是這樣一個小小的實驗,放到互聯網上,一周的點評率超過了三百萬,說明好的實驗團隊還是有需求的,當然創新是需要投資和平臺的,這是我們在兩年時間投了14家企業。

最后總結,如果我們跳到2035年,這個時點來看,新辦公到底會是什么樣子,至少有三個方向,第一,我相信那個時點,未來的辦公全部都是精裝修的,還有我們的寫字樓都會有服務,有品牌的服務,還有我們的辦公室,已經不是簡單的空間,而是有智能的生命。所以未來的辦公就是三化,智能化、精裝化和服務化,謝謝。

新街高和
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